多措并举后上海二手房价格涨幅收窄

8月16日，国家统计局发布70个大中城市房价指数。数据显示，2021年7月，70个大中城市商品住宅销售价格整体下降。其中，上海二手房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。一些专家认为，“处方”奏效了。

专家口中的“药方”，是指过去六个月，尤其是近一个月，上海针对二手房市场出台多项楼市调控政策。如：二手房挂牌价核定、房屋捐赠纳入限购范围、提高房贷利率等。

8月6日，上海楼市再次升级调控新政策：二手房申请按揭将参照合同价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价、低”原则作为贷款申请价格标准。

那么，什么是“三价低”？ “三价低”能否冲击“阴阳房价”？对二手房市场和购房者有何影响？

申请二手房贷款严格执行“三价低”原则。

8月14日，中国经济新闻记者周游上海。中介店作为购房者，通过“阴阳房价”查询网上挂牌价格是否属实，能否获得更高的银行贷款。

一位房产中介告诉记者，网上价格和实际价格差不多，如果卖家卖得快可能会便宜一些，但最好是全款或公积金贷款顾客。至于“阴阳房价”这个肯定是不可行的，因为“三价低”的原则已经落实，他告诉记者：“个别购房者为了获得更多的银行，有意提高房价。贷款并降低二手房的实际首付比例。，但在实际操作中，由于上海二手房指导价的存在，再加上“三价低”的原则，将很难

三价分别为合同净签约价、银行估价、涉税估价。

合同网上签约价格：指房屋过户前在“网上房产”系统中在线签订合同。网上签订合同的价格由买卖双方协商确定。

涉税评估价：主要由房地产交易中心评估，缴纳的税款以交易中心评估价为准。

银行估价：贷款合同签订后，银行找其信任的估价公司对交易的房产进行资产价值评估。

上海中原地产首席分析师卢文熙分析，通常自住买家不会故意抬高网签价格。首先，他们缴纳高额税款；二是合同价格与实际成交价格不一致。违反了“阴阳”契约。但如果是炒房者，为了获得更高的杠杆，可能愿意冒险尝试法律。

“比如，一栋实际成交价为500万元的房子，按照正常操作，首套贷款可以贷到325万元。但是，如果网签价为写550万，贷款可以贷350万，这样就可以减少首付，但是这种操作其实是违法的。按照新规定，即使网签价格写成550万元，交易中心的涉税评估价只有480万元，所以贷款只能以480万元为标准，首套房贷最高可达312万元。”陆文熙举例说。

陆文熙进一步解释，合同签订价、涉税评估价、银行评估价是根据不同部门的不同用途，所以存在较大差距一般情况下，三价的涉税评估价最低，银行评估价最高，合同网上签约价介于两者之间。买家可能会使用不同的价格标准来获得尽可能多的利益新的二手房贷款规则堵住了中间的漏洞，使得一些抬高房价的行为无法得到更多的银行贷款。

在接受记者采访时来自中国经济周刊的北京伟恒（上海）律师事务所合伙人鞠勤义律师表示，由于房价长期居高不下，房屋交易的税收成本也很高。由此衍生出的往往是房屋买卖双方倾向于 si gn所谓的“阴阳契约”。房子报税时用一个价，实际成交时用另一个价，差额以装修补偿的名义补。购房者非法偷逃房屋交易税费，实际上损害了国家的税收征管，扰乱了正常的房地产交易秩序。

律师居勤益提醒，对于交易双方来说，可能会“减税降费”，但实际上也带来了更高的交易风险。例如，在交易过程中，无论卖方以何种理由想要违约，只要法院告上法庭，必然会要求双方按照“阴阳合同”中的真实价格行事。 ”（即买卖双方达成的价格，通常是原价，而不是更低的价格。“网上签约价格”的价格）转让交易，缴纳税费，然后买方只能承担相应增加的费用。

一位购房者告诉中国经济周刊记者，她在“三价低”实施前买了一套二手学区房。审批耗时约一个月，两周内放款。

《新规实施后，二手房贷款审批期限普遍增加到两个月左右，贷款期限约4至5个月。贷款期限与以往相比，增加也使得整个二手房交易周期拉长。”陆文熙告诉记者。

多管齐下，上海二手房价格涨幅收窄

7月23日，上海出台新规加强对二手房的管理住房补助。新规定要求，自2021年7月24日起，以捐赠方式转让房屋的，在实施限购政策时，该房屋自转让之日起5年内仍计入捐赠人拥有的住房套数。转让登记日期；同时，受让方应当遵守国家和本市住房限购政策。

文章来源：《上海经济研究》 网址: http://www.shjjyjzz.cn/zonghexinwen/2021/0902/1173.html